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(更正)豪华翻新房成美高端地产投资新热点

2019-07-15 13:02:00编辑:莘蹒人气:



(更正:因译文有误,内文第五段改为“以投资者资金借给业者翻新的是非常不同的地产”,非“向从事翻新房业务的投资者发放贷款,目标覆盖各类不同的地产”;倒数第10段改为“加州房产的税费增幅远低于房价涨幅”,非“加州房产的征税估值自此大大降低”) 路透洛杉矶8月11日 - Jan Brzeski站在一处洒满阳光的、漂亮的起居室里,向窗外的游泳池望去这处房产位于好莱坞山(Hollywood Hills)上从这里可以俯瞰洛杉矶的美景 Brzeski是一位民间贷款商人他管理着一家位于洛杉矶的投资公司,为从事翻新房屋投资的人士提供贷款--这些人士在收购、翻新装修房屋后,通过再转手出售来赚取获利许多翻新房投资人都转向贷款商寻求资金,因为他们没有办法从银行得到这种短期、快速的融资 在Brzeski身边的是Scott Ryan他是一名房地产经纪人,在2012年12月时出手150万美元买下了这所拥有四间卧室、五间盥洗室的住宅--资金自然是从Brzeski那里融来的--随后Ryan又花费了60万美元进行整修本周这间房产将以329.5万美元的价格入市交易 “人们会来到这里看看,并且喜欢上这儿的”Ryan说,脸上带着翻新房炒房人特有的乐观表情“这属于一种情感式推销如果需要一周才能卖出去,那我会感到意外这里有许多年轻的有钱人,也意味着有很多的财富” 18个月以前,Brzeski和他的公司Arixa Capital Advisors以投资者资金借给业者翻新的是非常不同的地产:那些位于加州南部下层至中产阶级蓝领居住区、价值25万美元的独户住宅多数交易是止赎房屋;这类房屋都被彻底翻修过,并被快速出售 这种情况已经是过去式了Brzeski现在更关注那些从事高端住宅和高档社区联排别墅翻新项目的开发商,像好莱坞山和贝艾尔(Bel Air)等地的房屋 Brzeski并不是唯一关注这类地产项目的人现在美国全境都掀起了高端和豪华住宅翻新项目的热潮根据房地产数据企业RealtyTrac,从2011年到现在,价值在100万或以上的翻新房屋已经升值将近40% RealtyTrac数据显示,2011到2012年,凤凰城的高端翻修房数量大涨了456%(从27栋到150栋);奥兰多则暴涨了867%(3栋到29栋);拉斯维加斯原有10栋翻新房,现在是73间为了明确数据中翻新房的定义,一间房屋从买入到卖出要在六个月内完成 Brzeski称,有两个因素促使他进入高端市场 大量华尔街投资者涌入中端市场,他们用大笔资金几乎购买了视线所及的所有止赎房屋,多数用于出租比如,据黑石集团(百仕通)称,该集团出资55亿美元购买了32,000套房屋加州房地产投资信托公司American Homes 4 Rent则支出33亿美元,买进了超过19,000套房屋 “这些华尔街的投资者投入了大笔资金,”Brzeski说,“这些企业到法院购买了眼前的一切(止赎房屋)因此中低端市场已经枯竭” Brzeski表示,他原本非常警惕高端市场,因其涉及的资金更多且要承担更大风险不过2011年他出资142.5万美元购买了位于西好莱坞(West Hollywood)的一栋房屋,又花了117.5万美元进行装修 “开发商把它挂在市场上出售时,有很多全现金报价”他说,“买家在门外排了一个长队最终售价为350万美元这个项目非常赚钱让我大开眼界” 这个房子的买家是女演员Sarah Gilbert她因出演电视剧“Roseanne”而出名 RealtyTrac的副总裁Daren Blomquist表示,“炒房者愈发相信市场真的在复苏,因此更愿意进入高端市场,虽然这样做风险可能更大” Blomquist说,鉴于股市表现非常好,很多投资者进行套现,高端市场上存在大量资金和潜在需求当一个装饰一新的房屋上市时,很快被抢购一空,出价通常是全现金的 外国投资者也在美国楼市一掷千金根据全美不动产协会(NAR),去年,中国投资者在美国房地产市场支出120亿美元,紧随加拿大之后,成为在美地产市场上的第二大投资方 Blomquist也提出警告,不要认为旧房翻修转卖是容易的事情许多试水的人遭受了巨亏 “做高端市场的旧房翻修转卖,风险要放大10倍不幸的是经常发生这样的事情,转卖者有了一处房产,然后却找不到买主” Brzeski的经营模式很简单他使用投资者基金,借款给项目“硬成本”的75%,即用于购买和翻修的钱,然后每年收取差不多10%的利率 通常这笔贷款会在六至12个月偿还他不参与分享翻修转卖的利润每项房产的贷款额在100-400万美元之间 Brzeski表示,另一个加州独有的因素帮助他为高端翻修转卖提供资金由于1978年通过旨在降低财产税的州宪法修正案--第13号提案,自从这项法令实施后,只要房屋没有出售,加州房产的物业税增幅远低于房价涨幅 现在,那些自上世纪70年代初由于该提案而不愿意卖掉大房子的持有人要么陆续辞世了,要么终于开始准备换个小房子了 Brzeski说,“我们在高级和顶级地段的房子几乎都有某个共同点你观察一下厨房里的设备如果来自上世纪六七十年代,那么这就是一所可以做翻修转卖的房子” 转至美国东岸,在接近华盛顿特区,Chris Haddon服务于Hard Money Bankers他们为华盛顿、马里兰和弗吉尼亚州等地的“修复翻修”项目投资交易提供资金 Haddon表示,他也看到包括高端房产的交易在猛增 “几年前,你看一所200万美元的房产,会不知道要花多久才能卖出去高端市场总是最后反弹的但现在它反弹了,在华盛顿特区还很热” 在迈阿密,房地产经纪人Mark Black表示,持有现金的人们自去年起进入高端楼市 “市场一飞冲天一年前,你看到人们买入房产,然后以20%、30%的获利卖出其中一些不过是刷刷漆那些大修的人们赚得巨额利润” 在曼哈顿,奢侈房产机构Stribling的房地产经纪人Tim Desmond表示,纽约的高端旧房翻修转卖是胆小者勿入的领域,但利润会相当丰厚 他举例称,一家投资机构以1,000万美元购下曼哈顿东第56街一处12,000平方英尺(1,115平米)房产该机构用两年时间将其打造成两个面积为6,000平方英尺(557平米)的三层公寓现在第一座公寓的市场标价为1,700万美元(完) (编译 洪曦/杜明霞/石冠兰 审校 高琦) 路透全新邮件产品服务——“每日财经荟萃”, 
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