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权威报告指北京通州楼市崩盘

2017-06-05 12:03:00编辑:平虺斐人气:



通州降价现象蔓延 库存积压消化难 在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧,楼市持续低迷,通州作为2010年初房价上涨最快的区域,在今年调控中受到的影响更大,北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据,形成报告,期望能够使读者了解通州目前楼市现状 1:通州区域介绍 2:通州房地产市场介绍 3:通州降价商品房项目成交情况详细列表 4:通州二手房市场概况 5:通州后市预测 1:区域介绍: 通州,地处长安大街东延长线上,是北京最重要、发展最早的城市发展新区根据北京市第六次人口普查,常住人口规模达到118.4万人,主要分布于城铁八通线沿线、新华大街-运河大街、通州北、马驹桥(亦庄部分)四个主要的生活组团 影响通州楼市发展的主要是“一核四区”的新城规划,四条城铁规划的年内敲定,同时通州区生活配套各方面不断完善如近段时间,京通快速公交通道开通,直达国贸,全程耗时14分钟,比地铁快10分钟;而明年年底城铁六号线一期开通,对通州社会发展效率的提升无疑利好“十二五”期间,规划确定东城区 10万名居民安置至朝阳、通州,同步迁入部分三甲医院、光明小学、史家小学等十余所中小学和20所幼儿园分校,进一步提高通州生活水平和质量 2:通州房地产市场介绍: 近几年,通州楼市发展很快,房价也一路飙升,然而配套设施却相对滞缓,所以在楼市调控的情况下,通州房价迅速收缩 目前,通州在售住宅楼盘45个,库存量在1.6万多套,占到全市的12%左右,月均销售量在300-500套,成交均价15000-16000元/ 平米2009年至今,住宅地块出让合计24块,建筑面积417.5万平米,占全市的13.3%,土地成本平均在5000元/平米左右,所以,对于大部分开发商有承受一定幅度降价的空间 3:通州降价商品房项目成交情况详细列表: 目前通州主要的在售的住宅楼盘有15个,主要位于通州新城、亦庄部分,包括“京城第一降”、“半折甩卖”楼盘等,实际降价幅度最大,目前售价比去年年初降20%左右 数据来源:北京中原市场研究部 4:通州二手房市场概况 通州二手住宅主要分布于地铁沿线、新华大街-运河大街等区域,目前月成交量在500套上下,成交均价在14000-15000元/平米,主要集中于地铁沿线项目通州社区主要分为城内居民安置房、回迁房、商品住宅,部分安置房和回迁房,离地铁较远,售价较低,均价在8000-12000元/平米之间 通州二手住宅受新建住宅降价影响降价明显,从3月份至今单价多降1000-2000元/平米另外根据北京中原市场研究部对八通线沿线二手房调研,管庄、双桥离地铁较近的楼盘售价降至15000-20000元/平米之间,所以通州二手住宅价格下行趋势明显 5:通州后市预测: 通州商品住宅成交月总量不足1000套,一、二手房价持续下跌,究竟有多大的下降空间:北京中原市场研究部认为: 首先,土地占开发成本的主要部分,通州09年至今,有417.5万平米的住宅开发面积,90%以上的项目土地成本在5000元以下,也就是说大部分开发商能够承受比较大幅度的降价 其次,通州老项目降价引起诸多纠纷,使得大部分项目降价谨慎通州的特殊情况是大部分项目都是大体量库存项目,开发周期长达几年,之前房价上涨过快,虽然项目成本比较低,但是一旦降价,之前的老客户纠纷将比较多通州住宅目前库存量在1.5万套左右,企业库存压力越来越大 最后,通州新城规划的实施速度将影响通州房价在2010年影响通州房价的最大因素新城规划,在最近已经逐渐开始进入实施阶段,新城规划的执行速度将是最近一年来影响通州房价的关键因素 而目前虽然成交均价已经下滑到1.5-1.6万元,但是成交主要房源集中在通州新城,而非2010年的城铁沿线从目前的库存量和销售情况来看,预计全区降价的底部可能会在1.5万元左右,从占据通州最近绝大部分成交量的天时名苑等项目可以看到,在通州城铁沿线均价1.6-1.7万左右将会有相对比较高的签约量, 
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