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昔日地王大户今陷困局

2019-04-29 04:09:00编辑:鄂蒺人气:



盛极必衰 “地王”一词已许久未见还记得房地产市场风生水起之时,层出不穷的“地王”抢尽风头,红极一时不管你出的价有多高,总有更“凶猛”的“地王”在后面等着刷新纪录什么风险,什么代价,雄厚资金难买表面风光,每拍出一个“地王”,同行的艳羡目光就是最大回报 高处不胜寒当降价大潮把开发商集体卷入“拼成本”的年代,谁的土地成本高,谁就会最先倒下于是,“地王”们,以及手里捧着“地王”项目的一众企业,今天的日子最难熬 无论是捂盘不售,还是低价开售,对他们来说都是痛心之策 样本1 “明星”远洋有心无力 地王项目“尴尬”入市 若论这一轮房地产宏观调控中最具戏剧性和标志性的企业,远洋地产绝对位列前茅 2010年3月15日,即当年全国“两会”结束后的第一天,在各界对高房价一片讨伐声中,北京土地市场一天出现三个地王,其中远洋地产以27529 元/平方米的楼面价格拿下北京大望京地块此前及此后不久,远洋还在青岛、上海两地分别拿下地王级项目,风头一时无出其右而外界称,正是这样顶风高价拍地的势头,令中央痛下决心,出台了史上最严厉的房地产系列调控政策 彼时,楼市还未曾预料未来会有如此严苛的调控局面而远洋地王和此前地王一样,一度令周边房价热情“高涨” 北京大望京周边甚至出现二手房一夜间涨价近万元的情况然而,随着楼市调控渐入深水区,新地王保护旧地王的局面渐渐不再当保利以1.7万元/平方米左右的楼板价拿下大望京4号、5号地时,远洋的地王危机其实已经开始显现 时至今日,楼板价2.7万元/平方米的远洋地王究竟进展如何根据调查,远洋大望京地块目前已经进入出地面建设阶段,定位为大户型高端住宅预计明年3、4月份开盘,推广名为远洋万和公馆 此前有媒体报道称,SOHO中国董事局主席潘石屹预测,该地块若以45000元/平方米的单价销售,开发商仅有10%的利润那么今天,远洋能够在望京卖到这一价格吗 虽然远洋地产销售人员称目前这一项目尚未最终定价,但根据网上信息,望京板块周边可比楼盘价格在3.6万元至4.1万元/平方米之间其中不乏保利中央公园、华彩和悦府等物业而随着楼市调控将持续2012年全年渐成行业预期,远洋似乎很难在这一地王项目上获得当时的预期回报 除大望京项目外,远洋在前两年楼市上升期以强劲作风拿了不少地王比如现在已经在售的远洋天著项目,即是远洋在2009年底以溢价率467.43%创造下的亦庄地王当时总成交价48.3亿元,楼板价1.8万元/平方米 而根据上证报调查,该项目在今年10月开盘以来,仅成交20套左右,成交均价从10月的3万元/平方米,已经降至11月份的2.2万元/平方米这一价格和1.8万元/平方米的土地成本相比,几乎可以断定亏本无疑 “远洋现在确实很难,其问题主要是此前拿的地王太多,土地成本高又多集中在北京这个最严格限购的城市高端物业投资几乎被封住了,很难消化,即便降价也不好卖”中原地产华北区负责人称 为了更快回笼资金,打平北京市场的损失,远洋在外地的地王项目不得不抓紧赶工,早日开盘回款 有消息称,远洋在上海的首个豪宅项目远洋博堡将于12月开盘发售这个位于罗店的纯别墅大盘是远洋在2010年8月,以2万元左右的楼板价格拿下的区域地王曾经有市场传言称销售价格可能达到8万元/平方米不过,根据本报记者从远洋方面获得的证实,其最终开盘价格可能在5万元左右 “其实我们也不认为12月份开盘是个很好的时间点不过集团一定要这时候开,就是要为全年的销售报表再贡献点力量年报上好看嘛”远洋地产上海分公司高层表示 据远洋公告称,截至10月底,远洋地产今年实现的合约销售为217亿元,完成全年目标300亿销售目标的72.33%然而,这一销售回款和其负债相比仍捉襟见肘据上证资讯统计,截至2011年6月30日,远洋地产流动负债约404亿元,非流动负债194.8亿元负债率为61.29%,流动负债占总负债比例为67.48% 样本2 “草根”民企欲哭无泪 “高危”传闻不绝于耳 无论如何,远洋并不算最高危的企业,在业内看来,其国企背景可以确保其在调控周期保命过冬,一众民企就没有这么好命了 “一般来说,国企的融资成本是7%、8%,而民企的融资成本是17%、18%这10个点的差别足可以令国企挤垮民企现在对房地产企业来说利润才有多少啊,也就是这么几个点”一位不愿透露姓名的国企地产人士感慨 而在众多民企中,类似远洋这样的高成本地王企业,无疑将是这一轮高风险梯队的主要成员 自2008年底楼市在4万亿资金刺激下强势反弹开始,中国地王潮涌般出现,至2010年上半年达到拿地最高峰,为今天的楼市危局埋下伏笔其中虽有众多央企国企参与,但更不乏赌性十足的大量民营房企 比如“杭州帮”绿城集团和滨江集团,无疑是这一轮高危房企的重头2009年下半年开始,绿城在已经进入调控倒计时的中国房地产市场上开始了疯狂拿地这一年里,杭州总价地王前十位中,有4个出自绿城之手分别是:9月3日,经过6轮加价,以20.05亿拍得杭州新华地块;9月10日,以66666 万元拍得杭州田园地块,楼面价9547元/平方米;12月1日,以11118元/平方米的楼面价创下了田园地价新高;12月8日,经过48轮竞价,以 37.5亿竞得杭州滨江地块,楼面价达15397元/平方米 绿城的另一个忠实盟友杭州滨江集团则在更晚些的2010年11月底,以18.06亿元竞得杭州51号杨家牌楼A地块,折合楼面价25735元/平方米,成为杭州新的单价地王 而就是这样两家极其乐观的民营房企,成为目前负债率最高的企业之一上证资讯统计,绿城截至今年年中的资产负债率为87.71%,而滨江集团截至三季度的资产负债率为81.44% 不过,就是这样的地王企业,却在这一轮降价潮中采取了坚挺不降的姿态“其实,对于地王项目来说,处境非常尴尬已经高价开过盘的还好说,可以用此前的高价,找平未来的低价但那些尚未开盘的就很难,如果直接低价开出,整个项目都可能赚不到钱”远洋地产内部人士称 目前的市场价格已经降得令昔日地王们欲哭无泪 还以前述的北京一天三地王为例除远洋地产外,中信以52.4亿元拿下大兴区亦庄地块,创下当时的总价地王,楼面地价超过1.4万元/平方米而根据调查,目前亦庄的新房项目价格已经回落到1.6万元/平方米左右 上海的一个典型案例是新城公馆2009年,新城地产以1.3万元/平方米的楼板价拿到这一块地,溢价率高达302%为了提高品质,开发商不惜以 7000元/平方米的装修成本打造高端物业,却没想到遭遇了史上最严酷的楼市寒冬9月、10月,新城公馆销售均价开至2.4万元/平方米左右,月销售套数以个位数计至11月份,新城地产将价格一降至2万元/平方米左右,去化超百套不过,相比拿地成本和开发成本,新城地产无疑已经在亏本回收资金了 对于一些不愿意亏本赚吆喝的企业,其在售的地王项目去化率普遍偏低根据中原地产近日报告,从2009年到2010年上半年北京出让的住宅地块中,溢价率超过100%的一共有33块,其中已经销售的有18块,平均溢价率达到了164%截至10月底,18个地王项目签约总数量为2270套,签约率 46%,明显低于北京市场平均50%的签约率价格方面,地王项目的利润明显偏低总体来看,北京2009年来的地王项目,其地价占房价比为39.2%,远高于2008年拿地项目20%的地价占比情况 “在这种情况下,我们只能选择不降”上海一家大型房企负责人称,“我赌的是,在我死之前,一定有企业先死掉那时候, 
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