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葡京最新登录网址:6400万套空置房的恐怖意味

2019-04-22 12:11:00编辑:蓟畜桂人气:



中国到底有多少闲置房如今这可是个热门话题有媒体报道说,中国电力部门报告,过去六个月,6450万城市住户的电表读数为零据此推测,中国现有闲置房可供2亿人居住另有媒体说,电力部门否认了这一数据无论如何,首先要获取可靠的数据不然,就只能“摸黑儿”制定国家政策   两种泡沫   房产市场可以经历房价和数量两种泡沫近代大多数房产泡沫都是房价泡沫上世纪80年代,东京房价猛增,供应却没有相应上涨上世纪90年代,香港房产市场也遭遇类似情况房产市场易产生价格泡沫,因为一些独特因素限制了供给的反应速度   首先,房产建设与政府管制息息相关,与其所在社区关系尤其密切成熟社区中,通常规定新建楼房不得超过一定高度和密度因此,这类社区实际上不可能迅速提高供给   其次,基础设施建设耗时较长缺乏土地通常与基础设施稀缺有关基础设施建设很费时间房价高时,假使资金充足,人们也对基建持谨慎态度,不敢一哄而上,担心费时费力的基建结束后,房价已然回落因此,即使在较长的一段时期内,房产供应也可能无法对涨价作出反应   房屋数量泡沫比价格泡沫少见,而且持续时间不长出现房量泡沫时,供给增加,房价遭遇下行压力此时仅需增加货币供应,就可稳定房价房量泡沫有时为建设泡沫,但往往伴随建设周期一起结束因为一旦供给抬头,房价将急剧回落   目前,中国正遭遇房价泡沫通过研究分析房价/收入比和房租收入,我们就可以判断,泡沫是否已经产生,程度如何如果城市里每平方米房屋均价为居民平均月收入的5倍-10倍,房市规模相对家庭总量大得多,高房价就很可能是泡沫成熟经济体的房价/收入比应在1倍左右在发展迅速的经济体,比率可能为2倍中国房产价值都集中在大城市,其房价水平无法通过理性因素来解释   中国的房租也正在上涨,而如果真是遍地都是闲置房,两种现象无法互相解释有人批评房产中介公司哄抬市场除非市场待租赁房产都集中于一家之手,否则,难以积聚足够的市场力量形成垄断中国房产中介产业非常分散,因此,这种解释很难成立   中国特色的泡沫   中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于,它有着前所未有的数量,中国不存在供给不足城市住房大多可分为单位旧房和私人住房后者在过去十年突飞猛进,达6000万套其中,约2000万套由开发商在建地方政府土地储备大约还能再建2000万-3000万套房屋大量单位公房拆迁后再开发在最近一轮再开发热潮之前,单位公房量可能超过100亿平方米相对于新建住房量,拆迁房数量不可能太大,否则,这些公房对地方政府来说就失去了商业意义现有住房总量可能在90亿平方米左右   除了商品房建设,公司和政府也自行建房,分配给员工农村也建设了大量住房在毗邻大城市的地区,此类住房影响房产供给如果郊区农田被重新规划为城市用地,官方分类将农房变为城市住房   获得城市住房总量的可靠数字实在很难人均住房面积数据还比较有用在大部分城市开展的调查显示,平均住房面积为每人28平方米-30平方米我们不知道这项调查覆盖了多少人口,但是,这些数据肯定不包括农民工我们不知道这项调查是否将空置房计算在内粗略估计,中国城市住房总量约为170亿平方米,误差区间为上下各10%   尽管数据不精确,但仍可断定,中国不存在绝对住房短缺的情况如采用日本的标准,中国城市住房足以安置所有的中国人,所有农村人口迁到城市都足够   掌握投机型(而非其他目的)空房的数量,比掌握住房总体数据重要得多虽然政府未能公布空房数据,但我认为商品房空房率为25%-30%,比正常市场情况下至少高出100%这种差异可被视为投机库存,如同有人囤积黄铜,待价而沽这种投机库存的价值可能占GDP的15%左右   更可怕的是,2010年-2011年将可能形成大量投机库存近期信贷收紧,挤压第二套及第三套房购房者,导致全国交易量崩盘我从房产中介发现,大多数房产需求被纳入调控范围,即投机购房可以假设,2010年-2011年,房产供给将接近GDP总量的15%房产政策调控抑制市场过热,开发商势必囤积供给,作为库存一旦再次放宽调控,投机行为将卷土重来,可能导致投机库存价值翻番   放松现有调控措施的几率很大部分城市的银行已经逐步放开信贷地方政府靠房地产增加收入如果交易量持续走低,他们将陷入财政危机许多地方政府本已债台高筑地方政府负债超过收入五倍很普遍如果收入来源枯竭,地方政府会拖欠债务有鉴于此,中央政府可能放松调控力度调控放松可能秘而不宣政府改变心意,虽然短期内可缓解政府的财政困难,但是,一旦房产泡沫破灭,问题将接踵而至   除了商品房空置,其他类别的房产空置率也居高不下优势群体或关系户(例如,郊区的农民和可以自行建房的公司的雇员)不受市场约束,将占上风因此,这方市场的闲置率将比商品房市场更高虽然这些房产不参与市场竞争,但它们却参与租房市场竞争它们构成有效供给的一部分计算房产市场过量时,也应考虑它们的闲置率   即使中国的城市空房少于6450万套,也将达到国际标准的一半这仍相当于城市住房总量的20%,高于台湾高峰期的闲置率如果放松调控政策,空房量将超过城市住房总量的30%   中国的房量泡沫的规模的确前所未有中国住房供给过量并不稀奇总的来说,过度供给很常见它反映出资本价格过低中国经济的结构决定了,供给将迅速增加然而,闲置率居高不下,而房价还持续走高,真是咄咄怪事在正常情况下,投机者会因为高闲置率止步不前目前迹象很明显,房价将陷入困境以下四个独特的因素或许可以解释中国的特殊情况   一,实际利率持续为负,导致对货币需求下降,投机冲动上升贪婪与对通胀的畏惧联袂催生了前所未有的房产投机需求   二,大量的灰色收入需要“安全”的庇护所中国形形色色的灰色收入可能高达GDP的10%左右面对通胀压力增大,传统的避风港美元贬值的现状,中国红红火火的房产市场正成为灰色收入的理想去处   三,中国大众从未经历过全局性房产泡沫上世纪90年代的“房灾”仅触动了社会中的一小部分外国公司和国有企业当时都未能幸免从地域角度看,当时泡沫仅波及海南、广东和上海等地大多数中国人从未听说过中国曾遭受“房灾”正因毫无畏惧之心,贪婪加倍横行   四,投机者们相信,政府不会眼睁睁看着房价回落他们的判断是对的由于地方政府完全依赖房地产收入,因此,它们将不遗余力地给高房价加油打气但是,他们的“政府万能论”用错了地方市场终究比政府大政府行为只能延缓而不会消除市场力量尽管如此,正是由于看穿了地方政府的心态,投机者对市场下行并无顾忌因此,随着无休止供应信贷,投机需求也水涨船高   “急就章”式的政策要不得   中国的房产调控政策仍像是“急就章”含有购房者歧视内容的政策执行起来很复杂,而且导致市场过于反复无常如果迫于压力改变政策,这将进一步煽动投机者过量情况将呈成倍增长最终做调整,无疑痛苦得多提高利率是逐步降温投机需求的最好政策,并可避免市场波动   可持续的政策必须从解决政府财政问题着手方法是扩大其他收入来源,抑或限制支出地方政府均采用以投资为主导的增长战略,必然四处寻找收入来源这种搜罗通常导致地方政府将土地出让收入最大化除非采取措施限制投资型增长的方针,否则,中国房产市场无法正常运转开征房产税对增加收入作用显著在大多数国家,房产税属于地税,为地方公共服务提供资金中国应当采取相同模式这样可以减轻地方政府的财政压力但是,相对于提高收入,更需限制开支因为没有其他收入来源能够代替房地产   中国亟需连贯的房产战略,而非对投机行为不时发起不可持续的打击大量房屋闲置应当鞭策政策制定者采取行动很明显,这是危机来临的讯号时不我待如果放宽目前的政策,而不建立连贯的政策框架, 
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