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中国楼市大泡沫将在三年内破灭

2017-08-02 06:03:00编辑:司菔吞人气:



1997年左右是小学在校生的高峰期,十几年之后,他们毕业出来之后正迎来买房的最高峰,这也就解释为什么前几年中国房地产买盘的支撑如此强劲也可以解释未来几年,越过这个最高峰之后,整个的结构就变化过来了,新增的需求根本就跟不上如此大量的供应 中国房地产出现大跌,应该不会超过三年那么第一波跌下来的时候,可以预测会有巨大的买盘,就像前段时间黄金一样 从某些三四线城市的空城现象开始,谈谈对房地产前景、楼市未来的看法我首次提出自己明确的观点:中国楼市这个有史以来最经典的大泡沫之一,将在三年内破灭 5月23日,我客串嘉宾参加中国国际广播电台环球资讯广播、《财富天下》数字电视频道的节目,内容摘要如下 主持人王欣:范卫锋,你身边有没有遇到过类似于空城、鬼城的情况? 范卫锋:鬼城这个名字有点争议,空城是有的因为我在深圳时间比较多,深圳东面有一个惠州 王欣:惠州是一个相当有名的地方? 范卫锋:在1992年的时候,惠州楼价就到过一万元/平米左右现在惠州当地的楼房都非常漂亮,很多是万科的,还有一些知名开发商,包括金融街盖了很大的楼盘,非常漂亮但是就是它整个的均价来说,长期在五六千,一线海景房,可以卖到一万左右二线,就是第一排海景之外的房子都是五六千的水平我很多朋友到惠州投资房子,几年来都没有怎么涨 另外他们还有资金成本,每年按揭交钱,利率是百分之好几很多人说你这个房子自己去住,肯定是不可能的,一年去不了几天,租出去资金回报率多少呢,惠州的房地产有一个很有意思的现象,基本没有租金回报率可言,没有租赁市场存在你租一千五百没有人租,因为惠州这个城市的房地产,它80%—90%的楼盘是卖给惠州之外的人,主要是深圳人和香港人,都是投资客 王欣:这些空城现在这个样子,以后怎么发展?像这些空城会复活吗? 范卫锋:从中国目前态势,原来是很多人预想大城市人住不下了,都住到中小城市,目前看这个预期并没有实现,相反是大城市越来越大,这个很难改变以后中小城市,所谓的三四线城市,包括惠州、鄂尔多斯等很多的城市,以后发展房地产是有一点危险的 因为很多人要跑到大城市来打工,那么大城市的集群效益导致越往大城市去,大城市的发展越来越大,发展越大,就业机会越多,配套设施就会更好,是一个正向的循环 很多人说我去三四线城市抄底,长期来说,去三四线城市抄底的人,投资的命运会比在北京持续买房的人差一些 王欣:您说到大城市,是不是大城市的房价一定是涨的呢? 范卫锋:不一定不过,咱们中国目前房地产存在泡沫,这个大家没什么怀疑,哪里的泡沫最大?越往下越大北上广深,泡沫越少,我是按倍率来算,不是按绝对价格来算中国房地产按倍数泡沫最少的地方是北京长安街附近、金融街附近、上海陆家嘴,深圳的红树湾、深圳湾,这些地方泡沫最小的,按倍数来说泡沫最大是镇,另外是县,再是市、再是省会,最后是北上广深,一旦房地产趋势逆转,越边远跌得越厉害,台湾、日本就是这样跌下来的,特别是日本比较明显 &help;&help; 王欣:如果崩盘会出现什么样的现象? 范卫锋:中国房地产出现大跌,应该不会超过三年的时间那么第一波跌下来的时候,咱们可以预测,会有巨大的买盘,就像前段时间黄金一样 王欣:你觉得第一波是谁来买? 范卫锋:中国大妈,这几年一直没攒够首付的人那个时候一定会出现银行放松贷款,包括大幅的降息,货币政策非常宽松,那个时候地方政府也会努力支撑楼价(不过撑不住). 王欣:你的时间点是未来的三年,会出现大跌? 范卫锋:我觉得是从人口来说,是一个比较能够站住脚的时间点前两年没有这么说,现在比较有信心说这个,咱们人口结构,就是说比较明显咱们中国最准确的数据,是小学的数据——小学在校人数1997年左右是小学在校生的高峰期,十几年之后,他们毕业出来之后正迎来买房的最高峰这也就解释为什么前几年中国房地产买盘的支撑如此强劲也可以解释未来几年,越过这个最高峰之后,整个的结构就变化过来了,新增的需求根本就跟不上如此大量的供应 不过,房地产企业有一个特点,房地产企业必须不停地盖楼,不能说看空就不盖了管理层要求利润增长,它是没有选择的这是刚性的,必须扩大规模,直到市场无法容纳万科王石比较深刻,他看透了这一点,他说万科一定是做房地产市场,如果说未来出现衰退,希望万科是站到最后的人他没有选择, 
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