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新一代韭菜诞生 租客被割 资本狂欢 房租正在重蹈房价泡沫的覆辙?

2017-09-06 03:04:00编辑:贺仂人气:



昨天还幻想海边别墅的年轻人,今天可能开始对房租绝望了 过去一个月,全国热点城市的房租如脱缰野马一线的房租同比涨了近20%一夜醒来,无产青年连一块立锥之地都悬了 即便逃离了北上广深,成都、西安也有30.98%、25.08%的同比涨幅在等着人才们落户 从2018下半年开始,租金海啸汹汹来袭,资本狂欢,官方默然,房东纠结,租客尖叫 这不是哪一方的过错,而更像是一场全社会的“集体谋杀作品”最令人不安的是,过去房地产的那套玩法和上涨逻辑,今天正在转移到房租上 一场关乎“国计民生”的震荡开始了 01 据中国房价行情网数据,7月深圳房租同比大涨了29.68%,北京也是高达21.89%,广州21.65%,上海16.46% 去年8月份我们在分析北京的房租水平时,找了北四环的芍药居北里做样本今天翻出来对比一下 (2017年8月的房租) 拿60平的房子来说,房租涨幅达到30%左右,去年租80平房子的钱,今年只能租到一套60平的房子 这种暴击,真是令人措手不及连着看十天新闻联播也不能令我相信生活是甜的 (2018年8月的房租) 如果从环比来看的话,贝壳研究院(原链家研究院)也有一个数据——北上深7月环比上涨2.4%、2.1%和3.1%大概到这里,我们稍微能理解7月份CPI突破2%的一点原因了 兄弟姐妹们,你的收入涨幅跑赢房租了吗虽然房价被按住之后,租金回报率肯定要上去一点,回馈一下广大房东我们做好房租铁定上涨的心理准备,但不能是搭着火箭往土星飞啊! 房租暴涨,是比房价暴涨更严重的事件 因为房价涨了,买不起房的刚需好歹还是租得起房的,但如果连房租都能暴涨,城市底层的人口就会连块落脚的地方都没有,大量基层白领、蓝领生存空间遭受挤压,这是影响极为广泛的经济社会问题,关系城市的产业和百姓的福祉 是谁让房租变得这么猖狂 其实早在2017年的8月,官方一股脑推出租购同权、共有产权房、只租不售房后,智谷就撰文分析,中国楼市进入拐点,房租一定会涨,这是大势,但短期内房租不会疯狂暴涨,这是基于当时供需面的分析 没想到短短数月之后,意外接连发生到底是哪只手在操控着这一切 有人说是房产税惹的祸房产税吹风多年,在今年突然神一般加快了步伐,三五年内落地成为市场共识这必然会带来成本的转移,迫不及待的房东们就拉上租客们一起来承担,让租金回报率回归“正常水平” 这种说法有一定的逻辑,但深究下去,我发现事情远没有想象中那么简单,有两大意外事件不得不提 02 意外之一:资本圈地 在这里,有一个苗头非常值得警惕——各路资本正在炒作房租,面粉竟然比面包还要贵 北京天通苑一位业主称,自家120平的房子要出租,原本心理预期是7500就很不错了,结果来了自如和蛋壳公寓两家公司,一番厮杀之后,蛋壳给到10800每月的价格,连付11个月 业主不由得警告:资本盯上了租房,要吸干年轻人的血 这条网贴立马点燃了大众的情绪: 好啊,原来是这些长租平台烧钱圈地,一心只想要垄断市场房源,哄抬租金,企图赚取暴利差价! 长租公寓一脸委屈: 我们运营成本很高的,我们还有管家一般的管理,我们要重新装修配家具,我们都是在亏钱的! 不过,还是有很多人没明白房租上涨背后的逻辑亏本买卖敢情这些企业都是在做慈善啊 说到这,我们就不得不提政府的初心了2017年“房住不炒”提出之后,“租售并举”接棒而上,租房也迎来供给侧改革 从中央到地方,短期内各种指导意见、试点方案、管理条例接连出台,一方面向全民普及“租购同权”理念,一方面鼓励各类资本进入市场,誓要将租房这块短板给补上 设想很美好,但你要让企业愿意进来,这故事才能讲下去 要做只租不售的房,利润在哪以前多卖套房资金就能回笼,现在要租多少年才能回本企业现金流怎么办要把租金回报率搞上去,秘诀就两样:杠杆和定价权 拿自如举例,表面上看跟中介公司没啥两样,收了各种散盘,然后集中装修、出租、管理,因为运营成本和住房质量提高,房租肯定有所上涨 但更关键的事情在背后自如把项目打包起来搞起了资产证券化,以租金收益权为基础资产做担保,投放到金融市场上发行国内首单租房市场消费分期类ABS,让各路资金来认购,每年给大家搞点分红 注意看了,自如得到的这笔资金实际上成本不高,它更有底气不惜一切代价血拼对手,做大规模 大量资本都在赌租房这个风口,而前期谁的规模越大、资源越多,以后的定价权就越大,利润空间就越不可想象 今年1月份,自如已成为了长租市场的第一只独角兽,A轮融资40亿,估值超过200亿元目前市场上已有近20家房企成功发行了住房租赁资本化产品,规模千亿元 当初资本推动房价暴涨的逻辑,现在又隐隐然出现在了租房市场: 将杠杆引入租房市场,获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵,即从房东手中收过来的价格高过租出去的价格——受债券收益率驱动,开始哄抬房租以此获利——租金暴涨,泡沫隐现 越早进入市场布局的,胜出的可能性就越大目前进入市场的资本有国资(保利),有民资(万科),还有外资(华平投资)各路大鳄 而那些租房的年轻韭菜们,只有乖乖等待被割的命 03 意外之二:群租房大整顿 在一线城市,群租房大整顿成为了这一两年来的重点工作 2017年底,北京为了疏解非首都功能开始大整顿,很多只住得起群租房的基层劳动者一夜之间流离失所,北京17年来年末常住人口首现负增长2.2万表面上看,人都走了,市场需求应该是减少了,租金更没有理由涨上去 但事情远不止这么简单 离开北京的只是少数,整顿了隔断间、群租屋后,大量的蓝领、基层白领被赶到了更为狭小的租房市场中,需求量激增 这种供需矛盾之大,我们可以借财经观察员“塞东”(微信:黔财有话说)截取的卫星对比图直观了解下 2017年5月9日,西南5环到6环之间的这片村子+郊区工厂+物流基地,从南到北大概7.4公里(地图上黄色直线长度),大面积的彩钢顶棚很显眼 如果今年5月份你再去,就甭想再找到它了 朝阳区东北五环边上一个城中村,一年时间也被拆完了 在过去几年中,北京“拆除违法建设”之行动力超乎想象: 2015年拆违任务量是1500万平米 2016年拆违完成量是2979万平米 2017年拆违完成量是5985万平米 2018年计划4000万平米,前4个月就完成了1640万平米,占比41% 北京的房屋建筑总面积为8.82亿平方米,一年拆掉近6000万平米的违章建筑,相当于每年拆掉了全市1/14以上的房子 租房市场的底层供应量被大量抽掉,“共有产权房”、“公租房”却不能立马跟上,造成供需面突然失衡,3个人争一套房变成了8个人争,房租上涨成为必然 深圳的城中村改造、上海的群租屋整顿,都是这个玩法 有没有一股“棚改”的熟悉味道,上回的住房供给侧改革成功去了库存,现在也成功激热了租房市场 04 综上所述,房租大涨的背后,是几重因素的叠加导致的 虽然说,今天中国城市的租金回报率很不正常,相对于房价,房租确实有上涨的空间 我们曾经统计过全球各大城市的租金回报率,发现中国城市在过去一年租金回报率没有任何长进,北上广深租金回报率皆不达2%(年租金/房价),全球垫底 但是从大众的视角来看,咱们光有国际大都市的房价,可没有国际大都市的收入啊 国外有个标准,美国住房及城市发展部将一个家庭/个人租金开销超过30%的可支配收入定义为成本负担(cost burdened)中国一线城市的租收比已经严重超标,达到45%以上 自2013年起,中国城镇居民可支配收入增速就没跑赢过GDP,现在还想让租金涨上去,对于有大城市梦的普通人来说,结局无非一个:之前睡卧室的,今天睡客厅,之前睡客厅的,今天睡公厕旁边 “还要不要消费这驾马车了”民众们从灵魂深处发出了疑问 如果将房价上升的那套玩法用到房租上来,重蹈覆辙, 
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